【2026年8月更新】東京23区の民泊規制を再確認！上乗せ条例・最新の条例改正の動向一覧

東京23区における民泊規制の上乗せ条例とは

東京23区で民泊を営むうえで、まず押さえておきたいのが民泊新法と各区の上乗せ条例の関係です。国が定めた共通ルールに加え、区が独自の制限を上乗せしているため、同じ東京都内でも区によって営業できる日数や区域が大きく異なります。
 

民泊新法（住宅宿泊事業法）の年間180日ルール

民泊新法は、正式には住宅宿泊事業法と呼ばれる法律で、全国どこで民泊を営む場合にも共通して適用される基本ルールを定めています。この法律における最大の特徴は、上乗せ条例による営業期間の追加制限がない場合でも、年間の営業日数は180日以内である点です。ホテルや旅館のように許可を得る必要はなく、都道府県知事などへの事前の届出のみで営業を始められるしくみです。
 
ただし、届出さえすれば自由に運営できるわけではありません。オーナー自身がその住宅に生活の本拠を置いていない、いわゆる家主不在型で運営する場合は、住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられています。
 
なお、営業日数の制限とは別に、消防法令への適合、マンション管理規約や賃貸借契約の確認、届出書類の提出、近隣対応などが必要になります。区の条例改正によって、事前説明、苦情対応、標識掲示、国内代理人の選任といった追加ルールが設けられる場合もあります。
 

上乗せ条例の対象は「期間」と「区域」

上乗せ条例とは、住宅宿泊事業法が定める全国共通のルールに加えて、区が独自に営業条件を厳しくする条例のことを指します。制限の内容は区ごとに異なりますが、規制の対象は

1. 営業できる期間や曜日
2. 営業できる区域

上記のいずれか、もしくは両方となります。
 
期間や曜日の制限とは、たとえば金曜から日曜までしか営業できない、あるいは特定のシーズンのみ営業を認めるといった形で、年間180日という枠の中でさらに営業できる日を絞り込むものです。区域の制限は、住居専用地域や学校周辺の文教地区など、住環境への配慮が必要な区域で、住宅宿泊事業の実施時期・実施条件を制限したり、管理や周辺対応に関する要件を課したりするしくみです。
 
さらに、オーナーがその住宅に住んでいる家主居住型か、住んでいない家主不在型かによって、適用される制限の厳しさが変わる区も少なくありません。一般的には家主居住型の方が緩やかな条件で運営できる傾向にありますが、判断基準は区によって異なります。こうした条例の有無や内容は、住民トラブルの増加などを背景に見直しが続いており、決して固定されたルールではない点も理解しておく必要があります。
 

【2026年最新】東京23区・民泊規制の上乗せ条例を一覧で確認

同じ東京都内であっても、23区の民泊規制には大きな差があります。ここでは、区ごとの具体的な条件を一覧表にまとめ、自分の物件がどこに位置づけられるかを確認できるようにします。
 

上乗せ条例による民泊規制には4つの類型がある

改めて整理すると、上乗せ条例で強化対象となるのは「営業できる期間・曜日」もしくは「区域」あるいは両方です。実際に物件ごとの営業可否を確認する際は、これらに加えて「運営形態・管理体制」と「既存施設への経過措置」も確認しなければなりません。
 
上記を踏まえると、上乗せ条例を含めた各区の民泊規制は、次の4類型に整理できます。
 
①曜日・期間制限型
……特定の曜日、学校休業期間、季節などに営業可能な期間を限定する類型です。墨田区、葛飾区、豊島区などが該当します。
 
②区域制限型
……住居専用地域、住居地域、文教地区など、生活環境への配慮が必要な区域で営業を制限する類型です。渋谷区、豊島区、江戸川区などで対象区域が設定されています。
 
③運営形態・管理体制連動型
……家主居住型か家主不在型か、住宅宿泊管理業者による管理か、現地対応体制があるかなどによって、適用される例外や制限が変わる類型です。墨田区、葛飾区、渋谷区、江戸川区などでは、運営形態を確認しなければなりません。
 
④経過措置型
……条例施行前に届出を行った既存施設について、一定期間は新しい規制を適用しない、または既存施設にも将来の適用日から制限を及ぼす類型です。葛飾区、江戸川区、豊島区では、届出日・適用日・附則を確認しなければなりません。
 

都内23区の民泊規制の内容【2026年8月時点】

都内23区の民泊規制の内容は更新が続いています。2026年8月時点での規制を一覧にしたものが下記の表です。
   

2026年に規制が大きく変わる注目区の動き

2026年は複数の区で条例改正や取締強化が重なる、いわば転換点にあたる年です。ここではとくに動きが大きい豊島区、墨田区、葛飾区、渋谷区、新宿区、そして規制なしを維持する北区と江戸川区を取り上げ、それぞれの状況を確認していきます。
 

豊島区｜2026年12月16日から区域・期間制限を適用

豊島区では「豊島区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が改正され、条例・規則の改正自体は2025年（令和7年）12月15日に施行されています。区域・期間の制限および違反時の過料については、2026年（令和8年）12月16日から適用されます。
 
営業可能な期間は、春休みの3月15日から4月10日、夏休みの7月1日から8月31日、冬休みの12月15日から1月14日で、年間120日です。また、住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区では、2026年12月16日以降、新規の住宅宿泊事業を実施できません。
 
豊島区は、既存施設についても区域・期間制限を適用する方針を示しています。そのため、すでに届出を済ませて営業している場合でも、営業計画を見直す必要があります。
 
改正では、事前説明会の実施、海外在住事業者による国内在住代理人の選任、町会加入に関する協議、トラブル発生時の話合いの場の設定などもルール化されました。規則上は、消防関係書類や事業系ごみの契約書の写しの提出も求められます。
 

墨田区・葛飾区｜2026年4月施行の条例で曜日・期間制限を適用

墨田区では、2026年（令和8年）4月1日に「墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」が施行されました。条例では、日曜正午から金曜正午までの住宅宿泊事業を原則として制限しています。適用の有無は、条例上の例外要件や運営・管理体制によって判断されるため、「週末のみ営業」と一律に理解しないことが重要です。
 
墨田区の条例施行規則では、苦情や問合せを受けてから30分以内に現地へ赴くことができる体制を求めています。事業者自身で対応するか、委託先を含めて現地対応体制を構築できるかを確認する必要があります。
 
葛飾区でも、2026年（令和8年）4月1日に「葛飾区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が施行されました。月曜正午から土曜正午までの営業が原則制限されますが、家主居住型、管理者が常駐する場合、商業地域の住宅など、条例上の例外が設けられています。
 
葛飾区では、2026年3月31日までに届出を行った住宅について、当分の間、期間制限に関する規定を適用しない経過措置があります。既存施設であっても、届出の時期や届出内容の不備の有無によって判断が変わる可能性があるため、届出受理日を含めて確認してください。
 

渋谷区｜条例改正が全面施行、不在型民泊を事実上排除

渋谷区では、住宅宿泊事業に関する条例・規則等が改正され、2026年7月1日から新たなルールが施行されています。
 
2026年改正では、実施制限の対象区域に第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域を追加し、制限の例外要件も見直されています。物件が制限区域に該当するか、例外要件を満たすかは、家主の居住実態、管理体制、届出日などを踏まえて確認する必要があります。
 

新宿区｜届出数23区1位、取締強化の最前線

新宿区は住宅宿泊事業の届出住宅が多い区の一つです。区は、住宅宿泊事業法や区条例に違反する事業者に対し、行政指導、業務改善命令、業務停止命令、廃止命令などの対応を行っています。
 
また、住居専用地域において、月曜正午から金曜正午まで住宅宿泊事業を実施できません。営業可否は、家主居住型・不在型という区分だけで一律に決まるのではなく、物件が住居専用地域にあるか・条例上の例外要件を満たすかなどを踏まえて確認する必要があります。
 
さらに、届出前には、近隣住民への書面による周知と、実施内容の区への報告が求められます。
 

江戸川区｜2026年7月1日に独自条例・規則を施行

江戸川区では、「江戸川区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」および施行規則が制定され、2026年（令和8年）7月1日から施行されています。
 
住居専用地域および住居地域において、住宅宿泊管理業者が管理する民泊施設を新規に開設できません。家主が管理する民泊を同区域で始める場合も、開始前3か月以上、届出住宅と同一建築物・敷地内または隣接する住宅に居住していることなどが求められます。
 
一方、既存の届出住宅については、条例施行時点で要件を満たさない場合にも、当分の間、制限を適用しない経過措置があります。新規開設・既存運営・運営形態変更で適用関係が異なるため、届出日と現状の管理形態を確認してください。
 
また、江戸川区では、事業開始前の周辺住民等への対面説明、追加標識の掲示、苦情・問合せ対応記録の保存なども求められます。営業日数だけでなく、開業前に必要な手続・対応を計画に組み込みましょう。
 

自分の物件が対象になるか確認する方法

上乗せ条例の内容を理解しても、実際に自分の物件がどの規制に当てはまるのかを確認しなければ意味がありません。ここでは用途地域の調べ方、家主居住型と家主不在型の違い、そしてマンションや賃貸物件で確認すべき事項を順に見ていきます。
 

用途地域の確認方法

物件が民泊営業の対象になるかどうかを調べる第一歩は、その物件がどの用途地域に属しているかを確認することです。東京都や各区が提供している都市計画情報システムを使えば、住所を入力するだけで用途地域を確認できます。
 
用途地域によって民泊営業の可否は大きく異なり、特に第一種低層住居専用地域などの住居専用地域では、営業できる期間が短く設定されているケースが目立ちます。ここで注意したいのは、用途地域による制限と、区が定める上乗せ条例による対象区域の制限は、必ずしも同じ基準で決まっているわけではないという点です。両者は別々の視点から設定されているため、片方だけを確認しても正確な判断はできません。調べても判断に迷う場合は、区の窓口や住宅宿泊事業を担当する保健所に相談すると確実です。
 
用途地域を調べただけでは、営業できるかどうかは判断できません。記事でも触れたとおり、用途地域による制限と区の上乗せ条例による対象区域は別の基準で設定されており、両方を照らし合わせる必要があります。以下より、物件の情報をお伝えいただければ、適用される制限を無料でご確認いただけます。
 
自分の物件が対象か行政書士に確認する
 

家主居住型と家主不在型で変わる営業可能日数

民泊新法では、運営スタイルを家主居住型と家主不在型の2つに分けています。家主居住型はオーナー自身がその住宅に生活の本拠を置きながら部屋を貸し出す形態で、家主不在型はオーナーがその場に居住せず、住宅全体を貸し出す形態を指します。
 
家主居住型か家主不在型かは、管理委託の要否や、区条例上の例外要件に影響する重要な区分です。ただし、営業可能日数はこの区分だけで決まるとは限りません。たとえば新宿区では、住居専用地域では月曜正午から金曜正午まで住宅宿泊事業を実施できず、住居専用地域以外では曜日を問わず年間180日以内で実施できます。物件の用途地域や条例上の制限区域を先に確認し、そのうえで家主居住型・不在型、管理体制に関する要件を確認しましょう
 
また、家主居住型として認められるには、単に住民票を移しているだけでは不十分です。条例上の例外を利用する場合は、単に住民票を置くだけでなく、生活の本拠として使用している実態など、各区が定める要件を満たす必要があります。要件を満たさない場合は、家主不在型として管理委託義務や実施制限が適用される可能性があるため、届出前に確認しましょう。
 

マンションの管理規約・賃貸物件のオーナー確認

用途地域や運営形態を確認したうえで、もうひとつ見落としてはならないのが、マンションの管理規約や賃貸契約における取り扱いです。分譲マンションの場合、管理規約の中で民泊としての利用そのものを禁止している事例は少なくなく、規約集や総会議事録を確認することで判断できます。
 
賃貸物件でオーナーが民泊を営もうとする場合は、事前にオーナーや管理会社への確認と了承を得ることが欠かせません。管理規約や賃貸契約の内容に反して民泊を運営すると、契約解除や損害賠償といったトラブルに発展するおそれもあります。分譲マンションであれば管理組合、賃貸物件であればオーナーや管理会社と、確認すべき窓口が異なる点も押さえておくとよいでしょう。
 

民泊規制の強化に対応するための3つの選択肢

上乗せ条例によって従来の営業スタイルが制限される場合でも、対応策を検討すれば営業を続けられる可能性があります。ここでは家主居住型への切替、旅館業法への転換、常駐体制の整備という3つの選択肢を紹介します。
 

家主居住型への切替で営業日数を確保する

家主不在型として運営していた物件を家主居住型に切り替えることで、規制の対象から外れたり、日数制限が緩和されたりするケースがあります。港区や新宿区のように、家主居住型であれば180日まで営業できる区も少なくありません。
 
ただし、切替にあたっては住民票を移すだけでは不十分で、実際に生活の本拠としてその住宅を使用している実態を整える必要があります。また、運営形態を変更する場合は、届出内容そのものを変更する手続きも別途必要になります。投資用として保有している物件や自宅から離れた場所にある物件では、生活の本拠を移すこと自体が難しく、この選択肢が現実的ではない場合もあるでしょう。
 
家主居住型への切替は、住民票を移すだけでは認められません。生活の本拠として実際に使用している実態が求められ、その判断基準は区ごとに異なることから、投資用の物件や自宅から離れた物件では、そもそも現実的な選択肢にならないこともあります。以下より、自分の物件で切替が可能かを無料でご相談いただけます。
 
家主居住型への切替について相談する
 

旅館業法（簡易宿所）への転換で規制の適用外にする

民泊新法に基づく上乗せ条例が適用されない方法として、旅館業法上の簡易宿所への転換という選択肢もあります。旅館業法の許可を取得すれば、区の上乗せ条例による日数制限を受けずに営業できるようになります。
 
一方で、簡易宿所の許可を取得するには、フロントに相当する設備や自動火災報知設備をはじめとする消防設備など、一定の構造設備基準を満たす必要があります。許可の取得には保健所への事前相談から申請、検査まで数か月程度かかることが多く、改修費用も含めたコストの見積もりが欠かせません。なお、住居専用地域など用途地域によっては、旅館業法に基づく営業自体が認められない場所もあるため、切替前に確認しておく必要があります。
 
関連記事：【2026年7月から】台東区で旅館業転換のプロセスはどう変わる？
 

常駐体制の整備で平日営業を可能にする

墨田区や葛飾区のように、管理者が常駐していれば平日営業を認めるしくみを設けている区もあります。こうした区では、常駐体制を整えることが規制強化への対応です。
 
常駐または現地対応体制を整えることが、条例上の例外要件に関係する区はあります。ただし、「住宅宿泊管理業者へ委託すれば常駐要件を満たせる」とは限りません。たとえば墨田区では、苦情・問合せを受けてから30分以内に現地へ赴ける体制が規則で求められています。
 
常駐・駆け付け体制を構築する場合は、人件費や管理委託料だけでなく、条例上の要件を満たす体制か、追加書類や届出変更が必要かも確認したうえで、収益性を判断しましょう。
 

まとめ

東京23区の民泊規制は、住宅宿泊事業法の年間180日上限に加え、区ごとの条例による曜日・期間・区域・管理体制に関する制限が重なって決まります。2026年は、豊島区の区域・期間制限の適用開始、墨田区・葛飾区の新条例施行、渋谷区の条例等改正、江戸川区の新条例・規則施行など、制度変更が相次ぎました。
 
特に豊島区では、既存の届出住宅も2026年12月16日以後、営業可能期間の制限を受けます。自分の物件がどの区分に当たるかだけでなく、所在地の用途地域、届出日、家主居住型・不在型、管理体制、経過措置まで確認することが重要です。